Ensiasunnon ostajan opas

Suunnitteletko ensimmäisen oman asunnon ostoa? Lue tästä, mitä ensikertalaisen on hyvä tietää asuntokaupoista!

Asunnon ostaminen on iso päätös, johon liittyy paljon huomioitavia asioita. Tähän oppaaseen ovat koottuna yleisimmät kysymykset, joita ensiostajan mielessä liikkuu, sekä vinkit, jotka auttavat asuntokaupan joka vaiheessa.

1. Mitä ottaa huomioon ennen kuin alat etsiä omaa asuntoa

Kun unelma omasta asunnosta herää, on hyvä huomioida muutamia asioita ennen kuin alat selata asuntoilmoituksia.

Onko omistusasunto minulle sopivin asumismuoto?

Omistusasunto on yleensä järkevä sijoituskohde, joka tuo taloudellista vakautta ja kerryttää varallisuutta. Monia houkuttaa ajatus siitä, että omistusasunnossa voi lyhentää asuntolainaa samankaltaisella summalla, jonka muuten maksaisi vuokrana jollekin toiselle. Omasta kodista voi myös tehdä juuri sellaisen kuin haluaa eikä muutoksiin tai remontteihin tarvitse kysyä lupaa.

On kuitenkin hyvä huomioida, että omistusasunto tuo myös mukanaan uudenlaisia vastuita ja velvoitteita, joita vuokralla asuessa ei tarvitse miettiä. Vuokralla asuminen voi olla joustavampaa, sillä asuntoa on helpompi vaihtaa esimerkiksi elämäntilanteen tai taloudellisen tilanteen muuttuessa, kun taas oma asunto on pidempi aikainen sitoumus. Vuokra-asunnossa omistaja vastaa asunnon ylläpidosta ja korjauksista, kun taas omassa asunnossa kaikesta tulee huolehtia itse.

Lue lisää:

Kuinka suurta lainaa pystyisit lyhentämään nykyisellä vuokrallasi? Katso esimerkit

Oma vai vuokra-asunto – kumpi tulee halvemmaksi? Katso hintavertailu asumismuotojen välillä

Onko nyt sopivin aika hankkia omistusasunto?

Ennen asuntomarkkinoille suuntaamista kannattaa miettiä realistisesti, onko juuri nyt oman taloudellisen tilanteen kannalta paras aika hankkia oma asunto. Mieti, onko sinulla tarpeeksi säästöjä ja onko työtilanteesi sellainen, että pystyt sitoutumaan asuntolainan lyhennykseen jopa kymmeniksi vuosiksi.

Jos tiedät, että edessä on suuria elämänmuutoksia tai mahdollista epävarmuutta vaikkapa työpaikan suhteen, voi olla parasta odottaa vielä hetki asuntohaaveiden kanssa.

Näin säästät omaa asuntoa varten

Haluaisitko kerryttää vielä hieman lisää säästöjä ennen kuin on aika hankkia oma asunto? Mitä enemmän sinulla on omaa rahaa säästettynä, sitä enemmän sinulla on vaihtoehtoja asunnon ja lainan suhteen. Siksi jokainen säästetty euro on tärkeä.

Aloita kuukausittainen säästäminen laskemalla kaikki tulosi ja menosi ja arvioimalla, kuinka paljon pystyisit laittamaan rahaa sivuun joka kuukausi. Mieti pystyisitkö karsimaan jotain menoja, jotka eivät ole pakollisia. Pienistäkin säästöistä voi kertyä yllättävän iso summa kuukaudessa ja vuodessa, joten pienilläkin teoilla olet aina askeleen lähempänä oman kodin omistamista.

Lue tästä lisää asuntoa varten säästämisestä!

2. Hyvä tietää asuntolainasta

Kun päätös oman kodin ostamisesta on syntynyt, kannattaa alkaa ajoissa selvittämään asuntolainaan liittyviä asioita, vaikka sopivaa asuntoa ei vielä olisi löytynyt.

Kuinka paljon asuntolainaa voin saada?

Jokainen pankki määrittää jokaisen asiakkaan kohdalla erikseen mahdollisen myönnettävän lainasumman. Pankki arvioi asiakkaan maksukykyä, johon vaikuttavat esimerkiksi kuukausittaiset tulot, menot, säästöt, vakuudet sekä mahdolliset aiemmat lainat ja velat. Lainan lyhentämisen ei tulisi viedä liian suurta osaa tuloista, jotta rahaa jää kuukausittain myös elämiseen ja säästöjen kerryttämiseen.

Jos asuntolainaa hakee kaksi hakijaa eli haet lainaa yhdessä esimerkiksi puolison kanssa, on lainaa mahdollista saa jopa kaksinkertainen summa riippuen molempien taloudellisesta tilanteesta. Myös esimerkiksi lapsien ja omistettavien autojen määrällä saattaa olla vaikutusta lainasummaan, sillä näistä saattaa syntyä lainanhakijalle kuluja, jotka vaikuttavat maksukykyyn.

Kokeile Etuan asuntolainalaskurilla, millaista lainaa pystyisit lyhentämään kuukausittain.

Tästä voit lukea lisää lainan suuruuteen vaikuttavista tekijöistä ja katsoa myös esimerkkejä.

Lainakatto, omarahoitusosuus ja vakuudet

Lainakatto tarkoittaa sitä, että asuntolainaa on mahdollista saada enintään 90 prosenttia ostettavan asunnon arvosta. Lainakaton on tarkoitus huolehtia, etteivät asiakkaat ota maksukykyynsä nähden liian suuria asuntolainoja. Nykyinen lainakatto astui voimaan joulukuussa 2023, ja tätä ennen lainakatto oli 85 prosenttia. Ensiostajien kohdalla lainakatto on 95 prosenttia.

Saadakseen asuntolainan asiakkaalla tulee siis olla omia säästöjä ja muita vakuuksia, joilla kattaa omarahoitusosuus. Vakuutena voi käyttää esimerkiksi osakkeita ja rahastosäästöt tai vaikkapa vanhempien omistamia kiinteistöjä. Myös takauksia on mahdollista käyttää lisävakuutena.

Lue lisää:

Näin paljon asunnonostajalla täytyy olla omia säästöjä tai vakuuksia asuntolainaan

Asuntolainan omarahoitusosuus – paljonko pitää säästää?

Lainan marginaali ja korot

Lainan marginaali tarkoittaa pankin perimää korvausta asuntolainasta. Marginaali on aina asiakaskohtainen ja siihen vaikuttavat esimerkiksi asiakkaan taloudellinen tilanne sekä asuntolainaa varten käytettävät vakuudet. Eri pankit voivat siis tarjota sinulle asuntolainaa eri marginaalilla tekemänsä arvion perusteella.

Marginaalin lisäksi asuntolainasta maksetaan myös viitekorkoa. Suomessa yleisin asuntolainoissa käytetty viitekorko on 12 kuukauden euribor. Tämä tarkoittaa, että lainan korko pysyy samana 12 kuukauden ajan, jonka jälkeen korko tarkistetaan. 

Asuntolainaa ottaessa on hyvä varmistaa, että lainan lyhentäminen onnistuu myös korkojen mahdollisesti noustessa. Pankit tarjoavatkin yleensä mahdollisuutta ostaa asuntolainaan maksullinen korkosuojaus, jolloin lainan korko ei nouse sopimuksen voimassaoloaikana.

Lue lisää:

Etuan kuukausittainen marginaalivertailu

Nimelliskorko, viitekorko ja todellinen vuosikorko – katso, mitä termit tarkoittavat

Asuntolainan korkosuojaus – mitä korkosuojaus tarkoittaa ja miten korkojen nousulta voi suojautua?

Ensiostajan edut

Kun olet ostamassa ensimmäistä asuntoasi, voit hyödyntää erilaisia ensiostajille suunnattuja etuja, joilla voit säästää huomattavasti rahaa.

Ensiasunnon ostajaa koskee esimerkiksi muita korkeampi lainakatto, joten säästöjä ja vakuuksia tulee olla kerrytettynä pienempi osuus asunnon hinnasta. Ensiasunnon ostaja voi saada pankilta lainaa jopa 95 % asunnon hinnasta, eli omarahoitusosuus on  vain 5 prosenttia, kun muille se on 10 %.

Lisäksi valtio tukee ensiasunnon ostajaa asuntosäästöpalkkiotilin muodossa. ASP-lainan voi saada ensiasuntoon, kun asunnon arvosta on säästettynä ASP-tilille vähintään 10 prosenttia. ASP-järjestelmän maksuton valtiontakaus on noussut 60 000 euroon. Tämä helpottaa ensiasunnon ostamista ilman, että esimerkiksi tarvitaan vanhempien takausta. Ilmaisen valtion takauksen lisäksi ASP-lainassa korko ja muuta lainaehdot ovat usein edulliset. Lainaan saa myös ensimmäiselle kymmenelle vuodelle valtion korkotuen.

Lue lisää:

Ensiasunnon ostajan edut – neljä rahanarvoista vinkkiä

Ensiasunnon ostaja – vertaile asuntolainan ehtoja

3. Lainaneuvottelut ja asuntolainan kilpailuttaminen

Kun haluat saada tarjouksia asuntolainasta, on aika aloittaa lainaneuvottelut pankkien kanssa ja etsiä juuri sinun tarpeisiisi parhaiten sopiva asuntolaina.

Asuntolainahakemus ja lainaneuvottelut

Asuntolainan hakeminen alkaa yleensä täyttämällä pankin nettisivuilla asuntolainahakemus. Hakemus ei vielä sido sinua ottamaan lainaa ja voit tehdä hakemuksen ennen kuin sinulla on katsottuna asunto, jonka haluaisit ostaa. Hakemuksen voi lähettää myös muille kuin omalla pankille, mutta tehdäksesi asuntolainahakemuksen netissä sinulla tulee olla suomalaiset verkkopankkitunnukset.

Hakemuksen lähettämisen jälkeen seuraava askel on lainaneuvottelu. Neuvottelu onnistuu yleensä joko puhelimitse tai vierailemalla pankissa varattuna aikana. Lainaneuvottelussa keskustellaan lainahakemuksesta ja siinä annetuista tiedoista sekä esimerkiksi lainan vakuuksista. Neuvottelun tavoitteena on löytää paras mahdollinen lainaratkaisu asiakkaalle.

Lainalupaus

Lainaneuvottelun jälkeen saat pankista lainalupauksen, joka sitoo pankkia antaa sinulle lainan keskustelluilla ehdoilla. Saatuasi lainalupauksen pystyt lähteä turvallisin mielin etsimään omaa asuntoa ja tehdä asunnon löytyessä ostotarjouksen, sillä tiedät rahoituksen olevan kunnossa.

Lue lisää:

Lainalupaus nopeuttaa asuntokaupan tekoa

Asuntolainan kilpailuttaminen

Koska eri pankit voivat tarjota samalle asiakkaalle lainaa eri marginaalilla ja ehdoilla, kannattaa asuntolaina aina kilpailuttaa. Pyytämällä lainatarjouksia useammalta pankilta varmistat, että saat varmasti edullisimman lainan parhailla ehdoilla. Lainahakemuksen täyttäminen ja lainatarjouksien pyytäminen ei sido sinua vielä mihinkään, joten voit rohkeasti olla yhteydessä useampaan pankkiin. Asuntolainan kilpailuttamisessa voit myös hyödyntää Etuan asuntolainavertailua, jonka avulla saat yhdellä hakemuksella parhaimmillaan useita lainatarjouksia eri pankeilta.

4. Oman kodin löytäminen

Kun sinulla on pankista lainalupaus ja tiedät millaisella budjetilla olet liikkeellä, on aika tutustua tarjontaan ja etsiä tuleva koti.

Unelmien asunnon etsintä

Helpoiten asunnon etsinnässä pääsee alkuun hyödyntämällä nettisivuja ja palveluita, jotka kokoavat yhteen myynnissä olevien asuntojen tarjonnan. Voit rajata asuntoilmoituksia esimerkiksi asunnon sijainnin, hinnan ja koon perusteella.

Juuri sopivan asunnon löytyminen saattaa viedä aikaa ja vaatia kärsivällisyyttä, sillä siihen vaikuttavat monet tekijät, kuten myytävänä olevien asuntojen määrä, asuntomarkkinan tilanne sekä oma budjetti ja toiveet. Älä kuitenkaan menetä toivoasi, sillä koskaan ei tiedä, milloin unelmien koti ilmestyy vapaille markkinoille ja odotusajan voit hyödyntää kerryttämällä lisää säästöjä.

Tutustu asuntoon ja taloyhtiöön huolella

Ennen ostotarjouksen tekemistä on hyvä tutustua asuntoon tai kiinteistöön huolella, jotta vältyt ikäviltä yllätyksiltä myöhemmin. Kiinteistövälittäjä osaa vastata moniin kohdetta koskeviin kysymyksiin ja tarjota nähtäväksi tarvittavat dokumentit.

Tutustu huolella asunnon kuntoon ja selvitä, milloin taloyhtiöllä on mahdollisesti tulossa suuria remontteja. Selvitä myös muun muassa taloyhtiön taloudellinen tilanne. Omakotitaloa ostaessa moni teettää kuntotarkastuksen, minkä lisäksi on hyviä tiedustella, milloin ja mitä remontteja ja huoltoja taloon on tehty, jotta osaat varautua tuleviin mahdollisiin kuluihin.

Myös asumiskuluista on hyvä saada käsitys ennen ostoa, jotta pystyt arvioimaan, paljonko sinulla tulee kulumaan kuukausittain rahaa pakollisiin laskuihin. Jos olet hankkimassa asunto-osaketta, muista kiinnittää huomiota esimerkiksi hoitovastikkeeseen, jota sinun tulee maksaa lainan lyhennyksien lisäksi kuukausittain.

5. Ostotarjous ja asuntokauppa

Kun unelmien uusi koti on löytynyt, on aika tehdä asunnosta ostotarjous ja ottaa askel kohti uutta elämänvaihetta kodinomistajana.

Ostotarjous ja vastatarjous

Ostotarjoukseen tulee kirjata tiedot ainakin ostettavasta asunnosta, hinnasta sekä myyjästä ja ostajasta. Myös käsirahasta on hyvä sopia ostotarjouksen yhteydessä.

Tarjoukselle kannattaa asettaa voimassaoloaika, jonka aikana myyjä voi joko hyväksyä tarjouksen tai tehdä vastatarjouksen. Muista, että tekemäsi ostotarjous on aina sitova, jos asunnon myyjä hyväksyy sen. Ostotarjous on hyvä tehdä kirjallisena, mutta myös suullinen tarjous sitoo ostajaa yhtä lailla.

Jos myyjä ei hyväksy tarjoustasi sellaisenaan, hän voi tehdä sinulle vastatarjouksen toivomillaan ehdoilla. Tällöin alkuperäinen tarjous ei enää sido sinua ja voit päättää, haluatko hyväksyä vastatarjouksen.

Asuntokaupan teko

Kun ostotarjous on hyväksytty ja käsiraha maksettu, on aika tehdä asuntokauppa ja allekirjoittamaa kauppakirja. Perinteisesti kauppa on tehty pankissa, jolloin paikalla ovat myyjä, ostaja, pankin edustaja ja kiinteistövälittäjä. Nykyään asuntokaupan voi tehdä myös netissä ja allekirjoittaa dokumentit digitaalisesti, joten käyntiä pankissa ei enää vaadita.

Mitä huomioida asuntokaupan jälkeen?

Asuntokaupan jälkeen on hyvä hoitaa mahdollisimman pian käytännön asiat, kuten ilmoittaa isännöitsijälle asuntokaupasta sekä hoitaa hallintaoikeuden siirto ja avainten luovutus sovitun mukaisesti.

Kun muutat uuteen asuntoon, muista hoitaa kuntoon myös esimerkiksi muuttoilmoitus, vakuutukset sekä sähkösopimus.